Été après été, la pression immobilière s’intensifie sur la côte basque. À Biarritz, des collectifs de riverains et des associations de quartier réclament désormais un encadrement musclé des locations saisonnières à partir de 2026.
Leur mot d’ordre : redonner de l’air au marché longue durée, sans étouffer l’économie touristique.
« On ne trouve plus un T2 à l’année pour un salaire normal, même en s’éloignant du centre », confie Sarah, infirmière à l’hôpital de Bayonne, qui loue une chambre à la semaine en attendant mieux.
Un écho que l’on retrouve chez les commerçants : « Le cœur de saison est florissant, mais le reste de l’année, la ville se vide », souffle un restaurateur des Halles. Entre droit au logement et attractivité, la ligne de crête est étroite.
Pourquoi maintenant ?
La flambée des prix, l’essor des plateformes et le nombre croissant de biens retirés du parc résidentiel créent une tension tangible. Les jeunes ménages partent plus loin, les saisonniers ne se logent plus, les retraités peinent à rester.
La crise n’est pas qu’une statistique : elle se voit dans les rideaux tirés en hiver et les files à la rentrée pour des studios à des tarifs « vacances ».
« Il faut reprendre la main, quartier par quartier », plaide Léa, membre d’un collectif local, qui défend une règle simple : chaque logement dédié aux visiteurs de passage, c’est un logement en moins pour les habitants.
À l’inverse, des propriétaires rappellent que « la location courte durée fait vivre artisans, femmes de ménage, conciergeries » et amortit des travaux coûteux.
Ce que prévoit la bascule en 2026.
La ville planche sur un dispositif gradué, ciblé sur les zones les plus tendues, avec l’objectif affiché de favoriser la résidence à l’année. Les pistes évoquées lors des réunions publiques incluent :
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- Un moratoire sur de nouvelles autorisations dans les hypercentres saturés, des quotas par îlot, une compensation 1 pour 1 (transformer un logement en meublé touristique exige de remettre un logement équivalent sur le marché résidentiel), un durcissement des sanctions en cas d’irrégularités, l’obligation d’un numéro d’enregistrement visible sur les annonces, des contrôles renforcés et une clause de réversibilité pour réorienter facilement vers la location longue durée.
L’idée est d’agir sans pénaliser la résidence principale louée ponctuellement, tout en freinant la conversion de logements entiers en hébergements de passage.
La bataille des équilibres
Les acteurs économiques alertent sur un risque de « coup de froid » hors haute saison. « Une partie de notre clientèle vient de l’attrait d’hébergements variés », explique Tony, gérant d’une petite agence de conciergerie.
À l’inverse, des enseignants racontent des affectations refusées fautent de toit. Le statu quo n’est plus tenable.
La municipalité, elle, avance une boussole : préserver la mixité. « Sans habitants à l’année, la ville perd son âme », résume un élu de la majorité. Côté propriétaires, certains s’adapteront : location meublée longue durée, séjours de moyenne durée (1 à 10 mois), colocation encadrée, voire basculement vers des baux classiques.
Comment font les villes voisines ?
Pour éclairer le débat local, plusieurs stations et villes du littoral ont expérimenté des outils complémentaires. Aperçu comparatif :
| Ville | Statut actuel des meublés de tourisme | Outils clés | Particularités |
|---|---|---|---|
| Biarritz (projet 2026) | Encadrement renforcé ciblé par secteurs | Moratoire, quotas, compensation 1:1 | Large consultation citoyenne |
| Saint-Jean-de-Luz | Règles strictes dans le centre ancien | Autorisations limitées, contrôles | Priorité au logement à l’année |
| Bayonne | Encadrement en zones tendues | Compensation accrue, fiscalité majorée | Aide à la remise en location longue |
| Donostia–San Sebastián | Zonation restrictive en cœur de ville | Interdictions ciblées, accès séparé | Contrôle numérique des annonces |
Ces approches combinent zonage, contrôle et incitations pour rééquilibrer l’offre. Biarritz pourrait s’en inspirer, en gardant la main sur un calibrage fin selon ses quartiers.
Ce que cela change entre 2025 et 2027.
Dès 2025, un calendrier de concertation et une cartographie des « zones rouges » devraient être publiés. Les propriétaires déjà autorisés resteraient en principe dans un régime transitoire, avec des obligations de conformité plus strictes.
En 2026, l’entrée en vigueur s’accompagnerait d’un guichet unique, de contrôles automatisés des annonces et d’une amende dissuasive en cas de dépassement. Les logements « gelés » pourraient être incités financièrement à revenir vers la location longue durée, via des aides à la rénovation ou des garanties locatives.
En 2027, un premier bilan s’imposera : évolution des loyers, du taux d’occupation à l’année, de la vitalité commerciale hors saison. Le dispositif pourra alors être ajusté : lever un quota ici, durcir une rue là, selon des indicateurs publics.
Et pour les propriétaires ?
Les plus exposés sont ceux dont l’équilibre financier repose sur des taux d’occupation très élevés en courte durée. Diversifier devient la clé : séjours de moyenne durée pour actifs en mission, étudiants en fin d’études, télétravailleurs. La qualité (isolation, équipements sobres, gestion professionnelle) comptera davantage que la seule localisation.
« Ce qui se prépare n’est pas une guerre contre les hôtes, mais une politique pour que des familles puissent rester », estime Maïa, habitante du quartier Beaurivage.
La formule sonne juste : il s’agit de remettre du temps long dans une ville souvent capturée par l’instantané.
Reste à trouver le bon dosage, celui qui garde ouvertes les fenêtres l’hiver sans baisser le rideau sur l’économie locale. Si la trajectoire est tenue, 2026 pourrait marquer un tournant : moins de cliquetis, de valises à roulettes, plus de noms sur les boîtes aux lettres.
